Wohnungseigentumsrecht
Ansprechpartner ist RA Michael Schmid
Die 16 häufigsten Fragen zur Einberufung der Eigentümerversammlung
1. Wer kann die Eigentümerversammlung einberufen?
Die Grundregeln zur Einberufung einer Eigentümerversammlung enthält § 24 WEG. Die Versammlung kann vom Verwalter, vom Verwaltungsbeiratsvorsitzenden, eventuell von einzelnen Wohnungseigentümern oder von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer einberufen werden.
2. Was ist zu beachten, wenn der Verwalter sie einberuft?
Die ordentliche Eigentümerversammlung ist vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einzuberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Außerordentliche Versammlungen werden meist ebenfalls vom Verwalter einberufen und zwar, wenn er anstehende Probleme nicht - auch nicht als Notverwaltungsmaßnahme i.S.d. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG - lösen darf.
3. Gelten Besonderheiten, wenn der Verwaltungsbeiratsvorsitzende bzw. sein Stellvertreter einberufen?
Fehlt ein Verwalter, kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzendem oder seinem Vertreter einberufen werden. Ein Verwalter fehlt, wenn er tatsächlich nicht bestellt wurde. Er fehlt auch, wenn er zwar bestellt, aber tatsächlich an der Einberufung verhindert ist (z. B. langandauernde Krankheit).
Auch wenn ein Verwalter sich pflichtwidrig weigert, die Versammlung einzuberufen, ist der Verwaltungsbeiratsvorsitzende/dessen Stellvertreter zur Einberufung ermächtigt. Eine pflichtwidrige Nichteinberufung liegt vor, wenn einem Minderheitsverlangen nicht stattgegeben wird. Auch die faktische Verhinderung einer Versammlung durch mehrfaches Verlegen oder langfristiges Hinausschieben stellt eine pflichtwidrige Nichteinberufung dar. Die Einberufung einer Eigentümerversammlung während der Schulferien ist dagegen keine pflichtwidrige Weigerung des Verwalters.
4. Dürfen einzelne Eigentümer die Versammlung einberufen?
Einzelne Eigentümer sind weder berechtigt noch verpflichtet, die Versammlung einzuberufen. Sie können jedoch vom WEG-Gericht dazu ermächtigt werden. Die Eigentümerversammlung muss jedoch einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Eigentümer verlangt wird (Minderheitsverlangen). Die tatsächliche Einberufung erfolgt in derartigen Fällen durch den Verwalter. Die Minderheit hat nur das Initiativrecht.
5. Was ist mit Sonstigen?
Andere Personen als der Verwalter, der Verwaltungsbeiratsvorsitzende oder der Stellvertreter des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden haben kein Einberufungsrecht, auch nicht Grundpfandgläubiger oder Mieter.
6. Welche Fristen gelten für die Einberufung?
Die Frist der Einberufung soll im Regelfall mindestens eine Woche betragen. Ausnahmen bestehen, wenn ein Fall "besonderer Dringlichkeit" vorliegt. Dann darf die Einberufungsfrist verkürzt werden. Kürzere oder längere Fristen dürfen vereinbart werden.
Wird die Einberufungsfrist nicht eingehalten, sind in der Versammlung gefasste Beschlüsse nur nicht für ungültig zu erklären, wenn feststeht, dass sie ohne den Einberufungsmangel ebenso gefasst worden wären. Umgekehrt sind Beschlüsse jedenfalls für ungültig zu erklären, wenn feststeht, dass sie bei rechtzeitiger Einberufung so nicht zustande gekommen wären.
7. Wie häufig muss einberufen werden?
Es ist zwischen ordentlichen und außerordentlichen Versammlungen zu unterscheiden:
Die ordentliche - regelmäßige - Eigentümerversammlung findet einmal jährlich statt. Sowohl kürzere als auch längere Zeiträume können vereinbart werden.
Außerordentliche Versammlungen werden nach Bedarf einberufen. Was als Grund für eine außerordentliche Versammlung ausreicht, sollte - beispielhaft - in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden.
8. Wo muss die Versammlung stattfinden?
Die Eigentümerversammlung sollte möglichst in der Wohnungseigentumsanlage selbst oder in unmittelbarer Nähe stattfinden. Es ist ein Gebot von Treu und Glauben, die Versammlung dort stattfinden zu lassen, wo ein redlich denkender Wohnungseigentümer sie billigerweise erwarten darf, nämlich im näheren Umkreis der Anlage.
Die Faustformel lautet, dass es den Eigentümern durch die Wahl des Versammlungsorts nicht ungebührlich erschwert werden darf, an der Versammlung teilzunehmen. Selbst eine Versammlung in einem Kellerraum kann zumutbar sein.
9. Was ist bei der Versammlungszeit zu beachten?
Die Versammlung ist für eine Zeit einzuberufen, die die Teilnahme nicht ungebührlich erschwert, also nicht zur Nachtzeit, am Vor- oder Nachmittag eines Werktags, möglichst auch nicht in der Hauptferienzeit. Sie muss zumutbar sein. Die beabsichtigte Einberufung während der Schulferien steht jedoch nicht einer pflichtwidrigen Weigerung des Verwalters zur Einberufung der Versammlung gleich.
10. Welche formellen Anforderungen sind zu beachten?
Die Einberufungsform regelt § 24 Abs. 4 S. 1 WEG. Regelmäßig erfolgt die Einberufung in Textform. Diese verlangt eine in lesbaren Schriftzeichen abgefasste Erklärung. Sie muss die Angabe der Urheberschaft und den Abschluss der Erklärung in geeigneter Weise erkennbar machen.
Eine eigenhändige Unterschrift des Einladenden ist nicht erforderlich. Es ist zulässig, die Einladung per Kopie, Fax oder Datenträger auszusprechen. Ein Ausdruck auf Papier ist nicht erforderlich, es genügt, wenn die Einladung auf einem Monitor gelesen werden kann. Allerdings muss sichergestellt sein, dass der Empfänger die Möglichkeit zum Lesen des Dokuments hat. Das führt dazu, dass meist die herkömmliche Schriftform gewählt wird. Mangelnde Textform führt zur Anfechtbarkeit, jedenfalls, wenn er den Fehler nicht ausdrücklich rügt.
Hinweis:
Steht eine Wohnungseigentumseinheit mehreren Personen zu, sind alle zu laden. Daraus können - z. B. bei Erbengemeinschaften - Zustellungsprobleme resultieren. Es empfiehlt sich, die Pflicht zur Bestellung eines gemeinschaftlichen Zustellungsbevollmächtigten zu vereinbaren.
11. Welche Anforderungen sind beim Einberufungsinhalt zu beachten?
Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist es erforderlich, dass der Gegenstand des Beschlusses bei der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung bezeichnet ist. Daraus ergeben sich die folgenden Minimalanforderungen: Bezeichnet sein müssen
- der Tagungsort,
- die Anfangszeit der Versammlung,
- die Tagesordnung und
- der Einladende.
Das Erfordernis der Bezeichnung des Beschlussgegenstands bedeutet, dass die Angaben mindestens so genau sein müssen, dass die Einberufenen vor Überraschungen geschützt sind und ihnen eine Vorbereitungsmöglichkeit gegeben ist. Der Wortlaut muss nicht nur klar, sondern allgemein verständlich sein, die Anforderungen an die Formulierungen hängen wesentlich von der Bedeutung des Beschlussgegenstandes ab. Je bedeutender der Gegenstand, desto strenger die Voraussetzungen.
12. Gibt es Sonderfälle beim Einberufungsinhalt?
Ja. Heißt es in der Einberufung, dass abgestimmt werden soll über die "Wahl eines Verwalters", ist auch ein Beschluss über die wesentlichen Bedingungen eines Verwaltervertrags zulässig. Dieser Tagesordnungspunkt (TOP) deckt auch die Abwahl des Verwalters.
Unter dem TOP "Erneuerung des Verwaltervertrags" ist auch eine Beschlussfassung über die Höhe der Verwaltervergütung zulässig.
Die Bezeichnung "außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags" deckt auch dessen wohnungseigentumsrechtliche Abberufung.
Der TOP "Klageerhebung gegen Baufirma" umfasst auch die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gegen die Firma.
Enthält die Einladung den TOP "Hausgeldabrechnung" müssen die Geladenen nicht mit einem Beschluss rechnen, der die Kostenverteilung bezüglich eines Aufzugs ändert.
Unter dem TOP "Verschiedenes" oder "Sonstiges" sollte nicht beschlossen werden über:
- Verwendung eines Tischtennisraums als Geräteraum
- Abwahl des Verwalters
- Gebrauchszeitregelungen der Waschmaschinen
- Vorlauftemperatur der Heizung in den Sommermonaten
- Errichtung einer Nottreppe
- Anschaffung von zwei Leitern für ca. € 400
- Anschaffung eines Verlängerungskabels für den Rasenmäher für ca. € 50
- Vergabe von Gartenarbeiten an Mieter
- Höhe der Kosten für hausmeisterliche Tätigkeiten in Höhe von € 250
13. Sind Wiederholungsversammlungen zulässig?
Ja. Voraussetzung: Bei ihrer Einberufung muss darauf hingewiesen werden, dass diese Versammlung ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig ist. Außerdem muss die Wiederholungsversammlung denselben Gegenstand wie die Erstversammlung haben. Wenn bei der Einberufung der Wiederholungsversammlung außer dem Gegenstand der Erstversammlung ein weiterer Gegenstand angekündigt wird, handelt es sich insoweit um eine Erstversammlung. Für diesen TOP muss die Beschlussfähigkeit wie bei der Erstversammlung gegeben sein.
14. Sind Teilversammlungen zulässig?
Insbesondere in großen Mehrhausanlagen bietet es sich an, Teilversammlungen statt einer Gesamtversammlung abzuhalten. Die Zulässigkeit ist streitig. Betrifft eine Angelegenheit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nur eine abgeschlossene Gruppe von Wohnungs-/Teileigentümern, z. B. die Teileigentümer der Tiefgarage, müssen grundsätzlich nur diese darüber abstimmen.
15. Kann eine Teilnehmerliste verlangt werden?
Ja. Jeder Wohnungseigentümer kann vom Verwalter die Auskunft über die Namen und Adressen der übrigen Eigentümer verlangen.
16. Was sind die Folgen fehlerhafter Einberufung?
Fehlt eine Einladung völlig, führt dies zur Anfechtbarkeit gefasster Beschlüsse. Das gleiche gilt, wenn zwar eine Einladung ausgesprochen wurde, dieser aber keine Tagesordnung beigefügt war. Die Nichteinhaltung einzelner Eigentümer zur Versammlung führt grundsätzlich nicht zur Nichtigkeit der in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse. Wird der Tagungsort in der Einladung vorsätzlich nicht mitgeteilt, sind gefasst Beschlüsse allerdings i.d.R. nichtig. Fällt einem Einladenden nach Absendung der Einladung auf, dass er einen Fehler begangen hat, z. B. die ungenügende Bezeichnung eines Tagesordnungspunkts, kann er diesen Fehler durch eine Nachtragseinladung beseitigen. Beschlüsse zur Erweiterung der Tagesordnung können meist nicht selbständig angefochten werden. Einzelne Eigentümer sind aber nicht gehindert, die Beschlüsse zur ergänzten Tagesordnung wegen des Einberufungsmangels anzufechten.
